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微观这一年·房企| 石榴的2022:消化多年存量,上市受阻后遗症显现

每日经济新闻 2022-12-30 08:32:03

◎“我们的大部分收益产生自我们在京津冀城市群(特别是在北京)的物业开发及销售,且我们预期将继续自该区域市场产生大部分收益。于2018年、2019年及2020年,我们来自京津冀城市群物业开发及销售的收益分别占总收益的41.7%、37.4%及20.2%。”

每经记者 王佳飞    每经编辑 陈梦妤    

2022年8月15日,石榴集团(以下简称石榴)在官网发布了一条房产促销信息,推荐了3个位于北京的项目,分别是北京V7荷塘月色、北京十里春风、北京石榴春和景明。

这3个项目中,最近取得预售证的是春和景明,但也已经是2021年10月26日了,可以说,2022年的石榴在北京主要以销售存量为主。

2021年底,石榴计划中的上市未能成功,这使得一些需要流动性资金才能解决的问题在2022年逐渐暴露,眼下,这家立志于做房地产界“苹果”的开发商还需要先解决生存问题。

北京仅剩两个在售项目

《每日经济新闻》记者翻阅了石榴的半年报,发现该公司2022年上半年的情况比去年同期严峻不少。

报告显示,2022上半年,石榴营业总收入约97亿元,而去年同期约129亿元,同比下降约25%;净利润约3.8亿元,去年同期则是8.7亿元。2022年上半年,石榴资产总计较上年同期缩水约70亿元,从779亿元降至703亿元。

来源:石榴债券公告

不过不同于官网的推荐,如今在石榴的官方营销小程序平台上,北京区域的在售项目仅十里春风和春和景明。

2022年2月19日,石榴开展了北京十里春风清仓活动,成果是“2小时热销16套”,而十里春风是石榴早在2017年便取得预售证的项目。记者通过天朗数据查询得知,北京十里春风从2017年销售至今,共网签2487套,网签金额约55亿元。公开资料显示,十里春风项目有3401户,也就是说,还有约3成的房源待网签。

经过了多年的开发销售,如今十里春风项目名下3张预售证已经全部在2021年转为现房销售,还有不少房源待售。

记者留意到,十里春风销售多年仍不能清盘的原因之一恐怕是位置太过偏远。该项目位于通州区恒业二街,虽然在通州,但距离北京六环还有30公里,向南一小步便到了河北廊坊,《每日经济新闻》记者曾经开车去过项目地,路程中几度因为太偏远而觉得自己走错了。

现在,十里春风已经从刚上市的单价3万多元降到了2万多元,北京市住建委官网显示,6号楼已签约住宅的成交均价已经到了24214.97元/平方米。十里春风销售人员12月27日通过电话告诉记者:“我们这里一共57栋楼,都是现房状态了,目前在主推两栋洋房,一栋赠送精装修,一栋是毛坯,80平方米两居室总价180万-190万元,剩余楼栋也有部分房源。”

不过该项目的成本应当不高,石榴此前提交的招股书显示,“十里春风家园为位于北京市的住宅物业项目,该项目包括两期总地盘面积为166344平方米的住宅、商业物业以及停车场,该两期均由北京永乐花园开发展有限公司开发,我们订立了相关的土地出让合同。”

“已悉数支付土地出让金总额人民币6.57亿元,首项相关土地使用证于2017年5月取得,最后一期相关土地使用证于2018年7月取得。”也即该项目的土地成本仅6.57亿元,目前网签金额的55亿元已经大幅超过了这个数字。

来源:石榴招股说明书

 

北京石榴春和景明则在2021年10月取得预售证,从成交均价7万元来判断,是石榴旗下的高端项目。该项目位于通州通燕高速耿庄桥北,经过了一年多销售,根据天朗数据,目前网签77套,网签金额9.7亿元。

除此之外,石榴的官方营销平台在北京再无其他可售项目了。

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多处抵押

在招股说明书中,石榴自称大部分收益来源来自京津冀城市群,“我们的大部分收益产生自我们在京津冀城市群(特别是在北京)的物业开发及销售,且我们预期将继续自该区域市场产生大部分收益。于2018年、2019年及2020年,我们来自京津冀城市群物业开发及销售的收益分别占总收益的41.7%、37.4%及20.2%。”

从先前的情况看,这个结论是成立的。

石榴成立于2008年,最初名为K2地产,2009年开始销售在北京的首个住宅项目K2海棠湾,随后又开始销售K2清水湾及K2红树湾。2011年开始销售K2百合湾,自称为通州的标杆住宅项目。

招股书显示,2021年石榴在北京开发中的总规划建筑面积有186532平方米,未来开发面积有426895平方米,应占总土地储备1524474平方米,占总土地储备的16.6%。比这个比例高的区域仅有廊坊。

招股书显示,“截至2021年2月28日,我们在中国拥有总土地储备9193787平方米,涵盖北京、南京、珠海及成都等城市,其中4109374平方米或44.7%位于京津冀城市群。”

“我们在京津冀城市群的物业开发方面拥有10年以上经验,特别是北京通州区。截至2021年2月28日,我们在北京通州区拥有9个开发项目。”

而如今,石榴在北京区域处于只能销售存量的尴尬状态,几个自持商业项目的状态是“石榴中心出租率95.6%,菁菁智创中心出租率1.4%,新空港中心尚无出租率,百合湾嘉园出租率100%”。

不过,北京的资产对于石榴来说,更多的是抵押价值。

从2022年半年报可以看出,石榴旗下北京永乐花园发展有限公司的账面价值为15亿元现房抵押,取得北京国际信托有限公司10.72亿元。

北京恒兴博达房地产开发有限公司以其名下账面价值15.73亿元的投资性房地产作为抵押,取得东方邦信置业有限公司3.6亿元借款;并为扬州北湖房地产开发有限公司向平安信托借款4亿元提供第二顺位抵押担保。

北京石榴房地产开发有限公司以名下石榴中心1-25号楼为抵押,其中投资性房地产账面价值39.98亿元、固定资产账面价值1.28亿元,取得浙商银行15.88亿元借款。

北京河马公舍住房租赁有限公司以北京盛玺置业有限公司、北京丹霞房地产开发有限公司、北京麦金利房地产开发有限公司、北京祈连房地产开发有限公司名下账面价值为1.23亿元的36套现房抵押,向厦门国际银行股份有限公司北京分行取得借款1.65亿元。

上市未果

其实从招股书便能看出,石榴的业绩处于波动状态,2018年、2019年及2020年,石榴的收益分别为99亿元、80亿元、123亿元。截至2021年2月28日,石榴有86个处于不同开发阶段的物业开发项目。

石榴的毛利率也在下跌,“我们有关物业销售的毛利率由2019年的34.4%下跌至2020年的22.8%,主要由于一方面是确认的平均售价有所减少,另一方面则是每平方米平均成本有所增加,原因是土地收购成本有所增加。”

石榴在2021年5月31日向港交所提交了招股书,但上市过程并不顺利,招股书在当年11月底失效,预想中的融资并没有到来。

在石榴的计划中,如果顺利上市融资,那么一部分资金将用于兴建玉兰湾(燕郊)、江润花园、春江湖畔花园、湖山春晓、林语春晓、春江明月及石榴运河首府。

如今这笔钱并没有到位,从人民网领导留言板上看,很多问题在2022年集中爆发。

2022年1月,有人称“石榴运河首府小区物业拖欠工程款不支付,每次都是以等待政府划拨保证金等各种理由推脱”;德州石榴春江明月购房者称“承诺的全景阳台落地窗实际变成小黑屋”,继而申请退房。

2022年2月,广州石榴清水湾有业主表示,“里面漏水严重,各种质量问题都没有完善,没有人通知怎么解决,没有达到合同质量标准”。

封面图片来源:摄图网-401937349

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